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EOD是什么?怎么干?

  • 分类:行业新闻
  • 作者:1/6图片工作室
  • 来源:丈量城市
  • 发布时间:2022-12-14 10:35
  • 访问量:

【概要描述】城市更新 | EOD | 产城融合 低碳发展 | 产业升级 | 生态保护

EOD是什么?怎么干?

【概要描述】城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护

  • 分类:行业新闻
  • 作者:1/6图片工作室
  • 来源:丈量城市
  • 发布时间:2022-12-14 10:35
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关键词:
城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护

本文聚焦于
城市开发建设相关领域的EOD 

        EOD*,无疑是近些年升温最快、政策密集、政企关注度高的开发模式之一。
        自2016年,国发《「十三五」生态环境保护规划》提出探索环境治理与经营的开发模式,到2018年生态环境部86号文件明确提出EOD模式,再到2022年相关金融政策出台,短短几年间与EOD相关的政策文件已超过14部,可见国家对EOD的重视程度。
        *EOD:生态环境导向的开发模式,包含7大类生态环境分类——水环境综合治理、流域综合治理、矿山修复、环境综合治理、荒漠化治理、农村人居环境整治、固体废物防治(本文聚焦于城市开发建设相关领域的EOD)。

▼ 成都生态导向的公园城市建设 | 摄影@白桂祥
 
 
▼ 松山湖的生态环境建设
 
 
        今年3月,《生态环保金融支持项目储备库入库指南(试行)》将EOD项目纳入到入库项目范畴,并提供金融支持。同时,文件还规定「EOD不得以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益」。
        这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通;还意味着EOD走过了探索期,进入常态化监管状态;更意味着EOD项目越来越依靠自身实力,而不是财政补助。

▼ 按照我国对EOD的不断深化定义,曾被认为是EOD代表的哈默比湖城,只能算生态住区
 
 
        那么,当今时代发展背景下,EOD如何获得成功呢?
        2021年,生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文中,已经给出了3个标准:
        融合,环境治理与关联产业融合,肥瘦搭配;
        一体化,从统筹到运维一体化实施;
        反哺,收益平衡,减少政府投入。
        由此,可以看出收支平衡,特别是依托「产业」的平衡,在EOD模式中越来越重要,只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。

▼ 生态环境部公布的EOD核心要义及关联产业识别
 
 
        纵观全球成功的EOD,无一不是满足以上3个标准,下面我们将通过3个案例,分别对EOD在城市中心、城乡结合部、新城区的不同战略与实施了解一番。
 
▼ 本文选取三种不同城市区位的EOD
 
 
        在此之前,我们先搞清楚EOD的来龙去脉,才能真正的理解其发展的要点。
 
01 EOD是生态与经济的-一体化产物
MEASURE THE WORLD

        说到EOD模式的来历,很多文章说它脱胎于「×」OD模式,如TOD(交通导向)、SOD模式(体育运动设施导向)、COD(文化设施导向)、HOD(综合医疗设施导向)等等,这种说法并不准确。
        EOD是生态导向的开发,与低碳生态发展历程脱不了关系。虽然,生态保护运动在20世纪中叶的发达国家已非常活跃,但未能形成全球共识。
        1972年,联合国人类环境会议在斯德哥尔摩召开,各国就环境问题达成初步共识,联合国环境规划署(UNEP)就此成立。

▼ 联合国人类环境会议的召开,使斯德哥尔摩成为积极发展低碳生态的城市之一

        次年,第一次石油危机爆发,发达国家,特别是欧洲经济受到严重冲击。出于摆脱对化石能源依赖的能源安全考虑,欧洲国家开始调整产业结构、推动节能减排、大力发展绿色技术,众多制造业(特别是重工业)迁向具有成本优势、市场更广的亚洲等地区。

▼ 欧洲产业转移后,剩余的重工业进行了持续的无化石节能减排升级制造(来源:Wikipedia)

        产业外移后,这些城市出现众多棕地(受污染的废弃土地),在退二进三、能源转型的双重作用下,通过生态修复、生态规划等方式,将这些区域「变绿」,成为这些国家发展的「主旋律」。
        只不过大多治理,是只投入不产出的「公益」项目,也有很多区域想尽办法改变收支状况,但效果不佳。
        例如,德国鲁尔区在废旧炼钢厂上改造的北杜伊斯堡景观公园(1994年开放),可谓是环境治理的典范,平均每年游客超过70万人,公园尝试通过场地出租、商业活动、节庆举办等等方式实现收支平衡,但这些收入只占公园每年运营维护费用的41%,剩下的资金主要还是来自于政府。

▼ 德国鲁尔区的北杜伊斯堡景观公园多元化的开发尝试
 

        1997年,联合国通过《京都议定书》,旨在促进全球减少温室气体排放。其中,通过市场机制,建立温室气体排放权(减排量)交易的条例,也就是我们常说的碳交易,让环境治理不再是只投入不产出的「公益」。
        不过,全球的碳交易市场在初始的很长一段时间内,未能形成有效市场规模,价格甚至一度接近免费(2007年,欧盟碳交易接近0.02欧元/吨)。
        针对环境治理的「怪圈」,美国学者霍纳夫斯基(Honachefsky)在其著作《基于生态的市政土地利用规划》(1999年)一书中,提出了EOD概念,希望「利用生态引导区域开发」,实现可持续发展。
        于是,很多国家开始探索EOD开发,如生态新城、生态住区、生态办公区等等。

▼ 提出EOD概念的《基于生态的市政土地利用规划》一书中(来源:Wikipedia)

        概括一句话,EOD是生态与经济动态平衡、一体化发展的产物。下面我们进入正文。

02 市中心EOD-算好城市发展「大账」
MEASURE THE WORLD

        城市中心的EOD,流域治理类最为常见。此类开发普遍受到开发边界、用地性质的限制,通常以政府主导的城市绿色基建为主。
        这其中,不乏亮眼的案例,如首尔投资9000亿韩元治理的清溪川,是城市环境友好的标签。但是清溪川河道早已断流,需要从汉江调水补给,一年的维护费用超过67亿韩元,等于汉江二十几条支流的一年维护费用总合。
        因此,清溪川也一直面临着,在经济上究竟为城市带来多少有效价值的争议。

▼ 治理后的首尔清溪川

        其实,这类「公益」型的EOD,价值兑现并不来自项目本身,而是体现在对城市中心提升的贡献。换句话说,公益型EOD是要算城市发展的「大帐」,而不是计算一亩三分地的「小账」
        美国斯坦福市中心的EOD开发,就是一个典型代表。

1. EOD解决市中心割裂问题

        距离纽约60公里的斯坦福市,是康涅狄格州第二大城市,同时还是美国大公司最集中的城市之一。

▼ 斯坦福市(来源:Flickr)

▼ 城市中心的弥尔河EOD(来源:Flickr)

        斯坦福同样经历了「脱实向虚」的转型:城市经济曾以化学、仪表、造船业为主,1950年代开始衰落,城市中心出现大量废弃厂区。
        1960年代,城市重建委员会成立,依托土地价格低,距离纽约近的优势,提出了「工作城市」的理念,力争成为纽约的卫星城。
        市中心开始大拆大建,从GTE世界总部到瑞士联合银行、苏格兰皇家银行等等企业总部纷纷入驻。随着商务配套的建设,到1980年代,没落的老城中心翻身成为了CBD,斯坦福也成为纽约的卫星城。

▼ 城市老城区已变身CBD

        与此同时,城市分割问题也越来越严重——以市中心弥尔河为界,东边的是城市CBD,这里的上班族下班后会沿着洲际公路四散而去,CBD成为「鬼城」;
        河西面的是住宅区,主要以「本地失业,外地就业」的产业工人为主,而且住宅区生活配套齐全,他们不依赖CBD区域提供的配套。
        到2000年初,在本地工作的市民只有32.1%(2007年下降到29.2%),也就是说,CBD与住宅区各自发展「互不干预」

▼ 治理前的弥尔河,将城市中心一分为二

 ①. 城市中央公园

        除了物理空间的因素,更重要的原因是,工业时代的污染,以及防止洪水而建设的河坝,让这里成为市民、白领心中的「灰色地带」避而远之,加上两个区域互动少等因素,城市中心一分为二。
        2002年,城市发展规划提出斯坦福不应停留在纽约卫星城的阶段,而是要做康涅狄格州的中心城市,做纽约至波士顿的东北经济走廊的核心节点,提出了「美丽城市」的发展理念。
        但城市割裂问题不解决,城市就没真正意义的「中心」,也就缺乏城市魅力,无论理念多美好,也只能是口号。

▼ 治理前的弥尔河环境(来源:millriverpark)

        于是,也就有了定位为「城市绿色拉链」(市中心至入海口长约2.6公里,2013年开放)的弥尔河EOD开发。开发分为三个阶段:
        第一阶段:拆除水坝,恢复「野生状态」。通过生物工程技术,促进河岸原生植物生长,恢复1英亩潮汐湿地,适合溯河产卵鱼类产卵等等措施,恢复生态。

▼ 恢复野生状态的弥尔河(来源:Flickr)

        第二阶段:收购公园沿线的土地,以保障河岸空间的开放性,强化生态的「可视化」设计。通过石块、微地形、本土植物等等元素的组合,形成潮湿区、半潮湿区、城市高地三个不同的区域,适合鱼类、水禽、水獭等生物栖息,弥尔河成为了城市内的自然生态区。

▼ 精心设计的「自然环境」

        除了重塑河道的生态,沿河还融入各类休息区、活动广场、儿童活动场等等空间,弥尔河升级为城市的中央公园

▼ 沿岸公共活动空间(来源:millriverpark)

        第三阶段:增加桥梁、道路密度,通往河道的道路进行步行友好改造,增加CBD、居住区到达弥尔河的便利性,增强两侧的联系。
        到这里,大家或许觉得,弥尔河治理都是常见的操作,只是呈现的更自然,更多休闲设施而已,没什么特别过人之处啊?

▼ 岸线设置的儿童活动空间

②. 做好生态运营

        与大多数城市公益型EOD不同,弥尔河从立项之初,便成立非盈利组织Mill River Park Collaborative负责河道的管理运营。目的是将城市生态中心转化为活力中心,避免弥尔河成为一个「好看不能用」的形象工程。
        河道改造之初,该组织先后邀请1500名居民参与河道生态恢复建设,使弥尔河治理成为全民关注焦点。

▼ 参与弥尔河治理的市民(来源:millriverpark)
 
        开放之后,Mill River Park Collaborative 通过三个方面运营,让弥尔河成为城市真正的活力中心,进一步缝合城市。
        其一是活动丰富:成立弥尔河健身俱乐部,在公共空间、大草坪、溜冰场等空间,举办的全民可参与的活动;组织丰富多彩的节庆活动、大型聚餐等等,吸引不同喜好的市民参与。

▼ 依托公园组织健身活动的弥尔河健身俱乐部(来源:millriverpark)

▼ 河岸举办的大型户外活动(来源:millriverpark)

        其二是与教育融合:公园与城市教育系统合作,针对不同学龄段的学生展开生态教育。
        如5-14岁年龄段的「自然的小孩」主题教育,包括对本土生态链认识、野生动物认识等课程,还有多主题的弥尔河公园一日营活动。
        针对高中学生,展开为期一年的「弥尔河管家」学习,涵盖城市公园管理、环境保护运作机制等方面的内容。环境科学、可持续性发展领域的大学生则可来这里带薪实习。

▼ 带薪实习的大学生(来源:millriverpark)

        其三是平衡收入:弥尔河前期6000万美元建设费用,主要来自政府拨款和税收增量融资,而Mill River Park Collaborative的管理运营,政府每年只能提供30%的运营资助,机构需要自筹资金运行。
        该组织主要通过企业和个人的捐赠,获得运营资金。因为弥尔河的重塑,大大提升了区域的价值,吸引到越来越多企业、人才来到这里,沿途写字楼、住宅租金水涨船高,成为最直接受益者。
        此外,公园通过「捐款留名方式」(350美元起,捐赠者的名字被刻在公共空间),吸引更多市民、企业参与捐赠。仅一年,该机构已经筹集到1500万美元各类捐款。

▼ 弥尔河EOD大大提升沿线各类物业的价值,吸引到更多公司入驻

        城市中心魅力重塑,提升了城市中心首位度,促进了城市总部经济的增长,也为城市「创造」了新机遇。

2. EOD+TOD推进中心城市建设

        随着越来越多的企业将总部搬到斯坦福,以及越来越多来自纽约、布里奇波特(康涅狄格州第一大城市)等城市的年轻人,选择在斯坦福居住,这让很多开发企业看到商机。
        城市政府将目光投向了生态治理已完成,但废弃已久、迟迟未开发的弥尔河入海口。
        结合入海口紧邻斯坦福车站的交通优势,提出TOD(以公共交通为导向的发展模式)的发展理念,吸引企业参与开发建设。于是也就有了EOD+TOD(企业投资)的「海港角」重建项目(约32公顷),被当时的纽约时报称为「美国最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。

▼ 弥尔河入海口的「海港角」EOD+TOD重建项目区位示意

        2018年,海港角TOD一期完工,除了零售和办公空间,还包括2750住宅,吸引了大量年轻居民,并市新增1千多个服务业工作岗位,成为城市税收增长最迅猛的地区。
        斯坦福的人口也超越哈特福德,成为康涅狄格州第二大城市,实现了区域中心城市的目标。

▼ 「海港角」重建项目俯瞰(来源:Wikipedia)

        总结来说,斯坦福市中心EOD站位城市发展需求,通过建设运营,提升城市凝聚力和品牌,实现了对人口、企业的吸引,是算城市发展「大帐」的逻辑。
        城乡结合部EOD有何不同?

03 城乡结合部EOD-区域协同枢纽
MEASURE THE WORLD

        城乡结合部EOD,通常与文旅、商业、康养等主题结合,承担着城市旅游休闲配套需求。
        比如伯明翰郊区的黑乡,在工业革命时期是英国主要的煤矿、焦化集中地,也是英国空气污染最严重的地区。如今治理后,成为19世纪风格的主题旅游小镇,是伯明翰的旅游标签。
        再比如,鲁尔工业区奥伯豪森市,将其与埃森市交界处的矿区,治理改造为欧洲最大的购物休闲区。

▼ 旅游主导的伯明翰郊黑乡

▼ 奥伯豪森市在矿址上改造的购物中心

        但是如今已进入拼都市圈时代,特别是大城市都市圈,郊区成为区域协同的「前哨」,仅靠旅游休闲已远远不够,区域协同成为这些区域发展的新命题、新挑战。
        我们通过伦敦与周边小城镇接壤的下利亚山谷(Lower Lea Valley)EOD案例,看看他是如何成长为区域协同的枢纽。

▼ 下利亚山谷俯瞰

1. 城市生态名片

        利亚山谷(Lea Valley),是伦敦东部与周边卫星城们间的过渡带,也是伦敦大绿环的一部分,还是伦敦饮用水水源地。

▼ 利亚山谷中的13个水库组成伦敦水源地(来源:Wikipedia)

        工业革命时期,利亚山谷南端的下利亚山谷,由于地处利河与泰晤士河交汇处,紧邻道克兰港区的水利优势+航运优势,成为工业聚集区,是化学、金属加工领域的重镇。
        多环芬烃、氰化物、砷、铅等有害物质渗入土壤,甚至渗入地下40米深的地下水中,下利亚山谷一度被市民称为「毒地」。

▼ 下利亚山谷位于利亚山谷中最南端

▼ 工业时代的下利亚山谷(来源:DEME官网)

        制造业衰退后,下利亚山谷成为高失业率、犯罪率地区,成为城市发展的「边界」。

①. 借势城市大事件

        2004年,《伦敦规划》立足于城市复兴的目标,提出优先发展「机遇性增长区域」,强化「开发地区」,后者指的是已建成地区的提升,前者则主要是指城市的「棕地」,下利亚山谷就是机遇性增长区域之一。规划中还提出建设6条城市绿楔,下利    亚山谷也位列其中。
        下利亚山谷成为伦敦奥运会场馆的主要承载区,除了近邻机场、火车的交通优势之外,更重要原因是:
        伦敦希望借助城市「大事件」的大投入(伦敦奥运会93亿英镑投入的75%在这里),推动如此大面积的EOD开发(约2.5平方公里);借助大事件影响力,吸引社会资本参与EOD建设,获得可持续发展。

▼ EOD开发前的下利亚山谷

        环境治理的投入,下利亚山谷可谓是下了血本:通过换土工程(土壤淋洗法、生物降解、土壤稳定等),浇入「牛奶、植物油」促进细菌生长繁殖,提升土壤降解能力等治理工程,将毒地「清白」。

▼ 下利亚山谷的土壤治理(来源:DEME官网)

        然后借助各类生态工法(以人为干预,协助生态恢复)恢复生态,如种植6200棵乔木、9500棵灌木、6300株球根植物、25万株湿地植物、77万颗草本及蕨类植物、650个鸟巢……治理后的下利亚山谷区域,吸引超过1000万游客,是城市热门的生态旅游区。

▼ 治理后的下利亚山谷成为城市生态旅游区
 

2. 区域新中心

        如果只有生态,下利亚山谷别说区域协同,连「奥运低谷效应」(主办城市赛后出现场馆荒废、经济衰退现象)都很难摆脱。为防止这一现象出现,伦敦政府早在2010年就制定了「2012伦敦奥运会遗产计划」,探索后奥运时代,下利亚山谷如何从生态中心转型到活力中心。
        2011年,《大伦敦空间发展战略》指出了伦敦外围区域发展方向——促进区域发展,通过经济、交通、生活品质的提升,形成多中心城市;规划还提出打造5条连接城市群的发展走廊,以带动整个大伦敦都市圈的发展,其中伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊的起点,位于下利亚山谷,其背后有对后奥运时代区域发展,以及促进都市圈发展的考量。

▼ 下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊起点

        利亚山谷公园管理局、伦敦遗产发展公司等分别负责区域的运营、开发,「后奥运时代」的下利亚山谷建设方向,由生态保护转向生态「好玩」。例如,生态环境植入儿童活动空间,结合地形设置攀爬冒险场所等方式,吸引亲子家庭。

▼ 各类儿童活动空间
 

        为了打破生态只能看不能用,缺乏人气的现状,公园管理局还推出各色节庆活动:
        有以美食、表演为主的东方节、自由节;也有突出合家欢的沙滩嘉年华;深受年轻人喜爱的无线音乐节;突出运动主题的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等,总之每位市民都能在这里找到适合自己的节日活动。
        当然,运动依然是区域不能扔的「品牌」:利用水道推广水上运动;借助地形打造城BMX极限运动场,甚至为极限运动打造地标——安赛乐米塔尔轨道塔,它不仅是世界上最大、最长的速降滑梯,还是伦敦最高的「自由落体攀岩」场(115米)。

▼ 作为运动地标的安赛乐米塔尔轨道塔

②. EOD,要生态更要生活

        下利亚山谷14个奥运场馆中的8个是临建,这些临建不仅可回收再利用,还能通过「二手出售」回本。例如篮球馆Basketball Arena,在伦敦奥运会结束后,出售给里约热内卢,在2016年奥运会继续登场。
建筑移除后「新增」的土地,吸引企业进行开发,以平衡前期投入。为了强化区域的居住特色,曾经瘫痪的水网被重新激活,比如连接利亚河的运河航道恢复后,沿岸建设餐馆、运动、休闲等设施,成为城市人群驾船短途旅行目的地。

▼ 下利亚山谷内的企业开发项目

▼ 运河沿线的休闲配套

        不断增加的居民,也给周边小城镇的转型带来机遇。
        如下利亚山谷人口增加带来的溢出效应,让小镇沃尔瑟姆斯托成为深受中产喜爱的生活小镇;曾经的工业小城斯特拉特福,借助奥运契机推动大面积更新,建设了很多商业空间,力图通过发展商业推动城市转型,区域新居民们保障了后奥运时代的商业客流量。

▼ 下利亚山谷居民的增加,为斯特拉特福大规模更新的商业区提供了消费支撑(来源:Wikipedia)

        说了这么多,下利亚山谷绕了半天似乎还是依靠「土地财政」的EOD,区域协同只是体现在带动周边消费上吗?

3. 产业协同枢纽

        前面说过,下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊(M11科创走廊)的起点。只是这条产业走廊状态还是「头重脚轻」——从剑桥「科技创新核」开始,沿着M11向伦敦方向一路衰减。
        随着科技回归都市时代的到来,凭借环境优势,下利亚山谷实现了逆袭。

▼ M11科创走廊示意

①. 科技创新协同

        下利亚山谷地区优质的环境、特色的生活、方便的配套,吸引到科技企业纷纷来此聚集。
        例如Here East数字产业园是英国最大的初创公司聚集区之一,伦敦市议会称其是「向世界展示伦敦科技创新领导地位的独特案例」。这里创造了3000个岗位(2017年),每年产值达3.4亿英镑。

▼ Here East数字产业园,由奥运期间的媒体中心改建而成

        新冠病毒爆发以来,伦敦市区的硅环岛区域受冲击严重,很多初创科技企业倒闭。而Here East数字产业园,凭借在3D打印、VR/AR、清洁能源等从技术到硬件的全方位支持,成为都市型制造业技术创新中心,入住企业比疫情前翻了一倍。
        数字产业园,为M11走廊的电子科技、生物医药、尖端制造等领域,不断输送人才、企业和技术,M11也反过来成为数字产业园的技术应用市场。
        M11走廊的「科技化」发展,推动沿线城镇转型,如哈罗新城从食品加工转型先进制造、知识服务业。

▼ 下利亚山谷的科技创新,提升了M11走廊创新力,推动沿线的哈罗新城转型

②. 区域发展协同中心

        下利亚山谷完成从新市区向区域新中心的升级,这里现在被称为The SHIFT landscape包容性创新区——面积约2.3平方公里,有5个研发中心,5所大学,3个集聚区,约3万个家庭和4万个岗位。
        除了科技,下利亚山谷还给周边的小城带来了多元化的发展机遇。
        如下利亚山谷东侧,苦于转型的斯特拉特福,在2014年获得投资,开始建设伦敦国际区(IQL,由企业Lendlease开发)。
        它是继金融城、金丝雀码头、伦敦塔桥城之后,伦敦都市圈第四大商务区,吸引联合国儿童基金会、金融行为监管局、英国文化协会等国际机构入驻,预计将提供2.5万个岗位。

▼ 斯特拉特福建设中的伦敦国际区

        可以说,作为城乡结合部的下利亚山谷EOD,通过环境引人,以人促产,摆脱对土地财政的依赖,成为区域中心,推动伦敦都市圈的城市们从点状发展,转向带状的城市群协同发展。
        那么EOD新城,与城市中心、城乡结合部的EOD又有何不同?

04 EOD新城-城市产业转型助推器
MEASURE THE WORLD

        先说结论:EOD新城先要具备「自我造血」能力,活下来,再占据城市产业生态位「不可替代」的一环,才能有持续的「钱途」。
        德国鲁尔区多特蒙德的凤凰新城EOD,就很好的诠释了这一规律。

▼ 多特蒙德凤凰新城俯瞰

1. 不被看好的凤凰新城

        凤凰新城距离市中心5公里,占地约2平方公里,前身是Hoesch AG(钢铁、采矿公司)的生产区凤凰城。
        此前,凤凰城重工业生产已有160年历史,污染可想而知,「凤凰城的排放物,像裹尸布一样蔓延到整个地区。」 这是市民对该地区的评价共识。

▼ 1980年代末的凤凰城(来源:ruhrgebiet-industriekultur)

        1992年,Hoesch AG被克虏伯公司收购,业绩一路下滑,1990年代末,凤凰城陆续关闭生产。之后多特蒙德市政府收购该土地,准备通过EOD开发,竖立鲁尔区结构变革的典范,不过,外界普遍不看好凤凰新城。
        此前,鲁尔区治理已经持续了几十年,大部分示范项目的投入和产出严重失衡,很多「成功」项目完全依赖财政补贴输血,凤凰新城2平方公里的面积,只会是巨大的财政负担。

▼ 2000年初,停产后的凤凰城卫星图

        市政府联合DSW21(交通公司)、Emschergenossenschaft(水务公司)以及开发企业,通过公私合营方式,也就是我们熟悉的PPP投融资模式开发新城。
        凤凰新城花了数年时间研究发展战略与实施策略,最终凤凰新城决定分为两个区域,即凤凰湖(炼钢厂)和凤凰西区(高炉厂),并采取不同的开发策略建设。

▼ 凤凰新城两个区域示意

2. 凤凰湖的「自我造血」

        凤凰湖采用传统新城开发策略,名称中的「湖」,之前并不存在,是在移除炼钢厂建筑(2001年关闭)后,挖出来的景观。
        之所以挖湖,一是土地污染太严重,治理成本过高,挖除方式更有效;二是,通过湖区的生态打造,扭转大众对此地的负面印象。

▼ 凤凰湖区域EOD开发前后对比(来源:Wikipedia)

①. 「卖」生态环境

        2005年,环境治理工程开始(包括湖区、水系),除了土壤修复,还结合植物群落设计,配套湖水磷处理厂等等方式,打造出一套市民「看得见」的生态系统。

▼ 治理后的凤凰湖(来源:Flickr)
 

        2011年,湖区对外开放,水鸟超过40种鸟类,除了苍鹭、鸊鷉、海鸥、白鹭……还有濒临灭绝的小环斑鸻,凤凰湖先后获得DWA水发展奖、德国城市发展奖等奖项。

▼ 栖息在凤凰湖的鸟类,以及配套湖水磷处理厂(来源:Wikipedia)

        次年,凤凰湖引入小型帆船、无动力运动艇等水上运动,成为城市的水上运动场,通过把「场子」做热,打响了生态湖区的「牌子」。
        竖立新认知之后,凤凰湖开始「卖湖景」,先后建设2000多套住宅(包含保障住房)。选择邻近多特蒙德霍德火车站的水岸,建设办公和商业空间,实现职住平衡。如今这里已经有200多家公司(IT类公司居多),创造了2000多个工作岗位。

 
▼ 凤凰湖的商务区(来源:Flickr)

②. 抓住转型机遇,注入产业

        当然,企业来到这里除了环境、配套因素外,更为重要的是城市转型带来的机遇。以IT业的聚集为例,2000年,市政府联合蒂森克虏伯公司及当地80家企业联合发起「多特蒙德计划」,目的是借助旧工业区综合改造,推动城市产业转型。
 
▼ 多特蒙德计划的实施路径

        电子物流集群、IT产业集群、微纳米产业集群,是城市三大产业发展新方向。
        为了扶持这些领域的初创企业,特别是IT、微纳米领域,多特蒙德开办「Start2Grow」创业竞赛,每年有大约30家初创企业胜出。获胜企业,除了获得奖金和技术支持,政府还会为他们提供优惠的办公场所。
        凤凰湖办公区完工后,与政府展开合作,成为这些初创企业的指定办公区,以及承担创业竞赛所需的培训服务,逐渐形成IT产业聚集。

 
▼ 凤凰湖IT企业聚集区(来源:Wikipedia)

3. 凤凰西区,城市产业新引擎

        与凤凰湖不同,凤凰西区早在多特蒙德计划中,就被定义为都市型制造业区。凤凰西区并且希望借助高炉厂的工业遗迹(2005年)环境改造,打造一个多特蒙德的「北杜伊斯堡景观公园」,成为城市地标。
 
▼凤凰西区工业遗迹公园(来源:Flickr)

        2007年,多特蒙德被国际微纳米技术联盟IVAM,评为欧洲三大微纳米技术(MST)集群之一,这是多特蒙德20多年深耕的结果。凤凰西区调整战略,瞄准微纳米技术集中发力,这也就有了之后的「凤凰科技园」。

①. 城市活力创新区

        凤凰科技园并不是传统封闭的单调园区,而是有生活、有工作、有娱乐的活力区。这里的活力来自于,以高炉厂遗迹为核心的文化消费区构建。
        高炉厂遗迹会举办Rock in den Ruinen等音乐节;保留的部分厂房,改造为多种文化空间(World of Walas集团收购改造),如沃斯坦纳音乐厅前身是高炉的鼓风机车间。还有的建筑被改造为商业活动空间,可举办艺术展览、喜剧节、商务会议等活动。

 
▼ 高炉厂遗迹举办的Rock in den Ruinen音乐节(来源:Wikipedia)

▼ 旧厂房举办的文化活动(来源:Flickr)

▼ 旧厂房改造的商业空间(来源:开放地图平台)
        此外,凤凰西区引入本土品牌伯格曼啤酒厂(唯一生产厂区),并提供酒吧和餐饮服务,丰富科技园的休闲功能。
 
▼ 伯格曼啤酒厂(来源:开放地图平台)
②. 技术转化应用中心

        凤凰科技园并不是做微纳米技术的「全产业链」,而是聚焦该技术在制造领域的「技术转化」环节,重点发力。先后建设微纳米技术能力中心(提供原型制作及共享设备)和生产技术中心(培育相关制造应用技术公司)。
        此外,凤凰科技园强调研发与制造业的深度融合,先期入驻25家企业中,主要聚焦机械加工、机器人、传感器等制造领域。

 
▼ 园区内的多特蒙德生产技术中心
        结合区域拥有研发与都市型制造业功能的优势,吸引了治理氮氧化物排放的Albonair,泵系统领域的隐形冠军Wilo等「专精特新」类制造业公司。这些制造业为区域提供了多元的岗位,解决制造业工人就业问题,作为「回报」,凤凰科技园在城市产业中的「不可替代性」也越来越强。
 
▼ 与研发紧密结合的制造业聚集区
        通过凤凰新城的案例,我们看到凤凰湖通过生态驱动的新城打法,有了自我造血能力;而凤凰西区则是,瞄准城市文化地标和产业转型的需求准确出击,成为城市产业的组成部分。
 
05 EOD是环境驱动的城市发展
MEASURE THE WORLD

        透过以上三个案例,我们看到EOD无论是在城市中心,还是在城乡结合部,亦是在新城区,产城融合、建设与运维一体化、产业反哺都是缺一不可的「标准动作」。
        此外,三者的地理区位、发展战略、融资模式各有不同,但最终的成功,均不是由内部收支平衡能力有多强决定,而是取决于EOD与城市发展的深度融合,以及发展目标的重合度。
        可以说,EOD的破局之道,在城市,而不是自身。
        同时,这些案例也印证了,以环境驱动的「城-人-产」发展新逻辑,是城市走向未来的必选项。
 
 
 

 
 

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